中古マンション価格高騰で「億ション」急増、都内23区で2割に 戸建て志向加速

首都圏で現役世代の住宅購入が新築マンションから戸建てへと大きくシフトしている。背景には建設コストの高騰に加え、中東情勢の混乱による資材流通の遅れで新築マンションの引き渡しに不透明感が生じていることがある。こうした状況を受け、東京都内では中古市場でも価格が1億円を超える「億ション」が急増しており、今後は価格上昇の緩やかな戸建てへの需要がさらに強まる可能性が指摘されている。

東京都多摩地域に住む40代の女性医師は、価格高騰を理由にマンション購入を断念し、共働きの夫と共同で武蔵野市内の新築戸建てを3月に購入した。

子供の成長に伴う住み替えを検討した当初、彼女は管理の手間が少ないマンションを希望していた。しかし、求める広さの物件は新築・中古を問わず予算内では見つからなかったという。

女性は「戸建てと同じ金額で新築マンションを買おうと思ったら、半分以下の広さになってしまう印象だった」と振り返る。マンションへの未練はあるものの、購入した戸建ては駅から徒歩7分の好立地であり、資産価値が下がりにくいと判断したと話す。

首都圏のマンション価格は建設業界の人手不足や資材高騰を背景に上昇を続けている。不動産経済研究所が4月に発表した2025年度の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション1戸当たり平均価格は、前年度比15・3％高い9383万円となり、5年連続で過去最高を更新した。

用地不足なども原因で発売戸数は4年連続で減少。加えて中東情勢の混乱に伴う「ナフサショック」により新築物件の引き渡し遅れも懸念され、現役世代がマンションを購入しにくい状況が続いている。

こうした新築離れが中古市場にも波及し、都市部では中古マンション価格も上昇。不動産・住宅情報サイト「ライフルホームズ」によると、東京23区内の中古マンションのうち価格が1億円を超える「中古億ション」の割合は2025年に18・8％に達し、2020年の3・4％から大幅に増加した。

同サイトの担当者は「共働き会社員などの実需層（投資や転売目的ではない層）は、都内のマンションに容易に手を出せなくなっている」と指摘する。

こうした環境下で、マンションよりも価格上昇が緩やかな戸建てを検討する人が増えている。

木造戸建て住宅事業を展開するタカマツハウス（東京都渋谷区）が3月に1都3県の20～50代1000人を対象に実施した調査では、マンション購入検討者の4人に1人が後に戸建てを検討対象にしたと回答。20～30代に限ると、その割合は3人に1人に上った。

最大の理由は将来的な管理費や修繕積立金の上昇懸念だ。戸建ての魅力を問う質問では「維持費がかからない」が最も多く、インフレによるコスト増を避けたい堅実な心理がうかがえる。

また、20代の購入動機では「資産形成・インフレ対策」が最多だった。戸建ては建物が経年劣化しても土地が資産として残るため、魅力に感じる人が多いとみられる。同社は「今の現役世代は資産形成意識が高い。永住ではなく、将来の住み替えも前提に売却価値を重視して住宅を探している」と分析。特に子育て世代は「希望の学区内で将来値落ちしづらい利便性の高い戸建てを選ぶ傾向が強まっている」としている。