止まらぬ新築マンション価格暴騰　値付けのからくりとデベロッパーの選別

東京・中央区豊海町に今秋竣工する「ザ 豊海タワー マリン＆スカイ」は、三井不動産レジデンシャルを筆頭とする大手デベロッパー5社と清水建設による再開発事業で、地上53階建て2棟、2000戸超の巨大コミュニティーだ。このタワマンは近年の新築市場をにぎわせ、平均坪単価600万円台、3LDKは軒並み億ションと、価格が高騰している。

同じ三井不動産レジデンシャルが開発した「パークタワー勝どき」は2020年11月の初回販売時、平均坪単価400万円前半で1億円を切る住戸が多かった。勝どき駅直結だったのに対し、豊海タワーは徒歩10分で駅直結ではないにもかかわらず、3年半で価格は大幅に上昇した。

価格高騰の背景には、デベロッパーによる「立地」と「顧客」の厳格な選別がある。都心部や湾岸エリアの希少な用地を巡り、高所得層や海外投資家をターゲットにした高級物件に特化する戦略が顕著だ。

さらに、建築費や人件費の高騰、資材価格の上昇が販売価格に直接反映され、デベロッパー間の優勝劣敗が加速している。資金力のある大手は、用地取得やマーケティングで先行し、中小は競争から脱落するケースが増えている。

この結果、新築マンション市場では価格の二極化が進行し、中央区や港区などの超高層物件は上昇を続ける一方、郊外では販売が停滞する。値付けのからくりは単なる需給バランスを超え、デベロッパーの戦略が価格を押し上げている実態が浮き彫りになっている。